O alienante fiduciante é aquele que busca um crédito e oferece um bem em garantia do pagamento e o credor fiduciário é aquele que oferece o crédito e se compromete a devolver a garantia se houver o adimplemento da dívida.
Quando esse contrato acessório é pactuado o fiduciante imediatamente transfere ao fiduciário a propriedade resolúvel do bem (não definitiva). Se ele honrar com os pagamentos o bem retorna ao seu patrimônio, caso contrário será consolidado junto ao credor fiduciário.
Em geral, havendo atraso no pagamento da prestação, deverá ser feita a intimação pessoal do devedor fiduciante pelo Registro de Imóveis ou por oficial de Registro de Títulos e Documentos por aquele designado, ou ainda, pelo correio, com aviso de recebimento, para que pague em até 15 dias (para os casos de financiamento habitacional o prazo para purgar a mora é de até 45 dias).
A intimação poderá ser feita por hora certa se houver suspeita de ocultação, por edital se o devedor estiver em lugar incerto e não sabido, e também poderá ser entregue ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso.
Após o recebimento da notificação, o devedor deverá pagar a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
Caso o devedor não efetue o pagamento, o credor fiduciário poderá consolidar a propriedade do imóvel em seu nome em procedimento totalmente EXTRAJUDICIAL.
Isso quer dizer que ele simplesmente irá requerer ao oficial do Registro de Imóvel, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos, que faça o devido registro na matrícula do imóvel de que a partir daquele momento aquele bem será de sua propriedade e não mais do devedor.
Posteriormente o credor fiduciário deverá, no prazo de 30 dias, contados da data do registro, promover público leilão para a alienação do imóvel, com a devida comunicação das datas, horários e locais ao devedor.
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, então será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão o credor entregará ao devedor a importância que sobrar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato esse que importará em recíproca quitação.
Todavia, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, o credor fiduciário considerará extinta a dívida e exonerará o devedor da obrigação mediante termo de quitação.
Denota-se que essa quitação não será dada em contratos de consórcio e nas operações de abertura de limite de crédito (Lei 13.476/17 garantia "guarda-chuva" ou "contrato Umbrella), onde o credor poderá perseguir o saldo devedor se o valor do imóvel não for suficiente para cobrir o débito.
É importante salientar ainda que se não for purgada a mora dentro do prazo da notificação o credor fiduciário ou quem vier a sucedê-lo poderá exigir o pagamento de taxa de ocupação do imóvel, tendo em vista que com a consolidação da propriedade a posse passa a ser irregular.
Por isso é de extrema importância cumprir os prazos de pagamento dentro de um contrato de alienação fiduciária de bens imóveis!
E seria possível purgar a mora depois da consolidação da propriedade pelo credor fiduciário?
É sobre isso que falaremos no próximo post.
Até breve!
Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
📰Esse conteúdo é meramente informativo. Na dúvida consulte um especialista!
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