Retificação de imóveis

Antes das alterações introduzidas pela Lei 10.931/04 na lei dos registros públicos a retificação de imóveis era praticamente só judicial.

Praticamente porque o oficial podia alterar apenas erros evidentes, por exemplo, o nome da pessoa na matrícula, mas não podia fazer nada que se referisse a área do imóvel.

O atual art. 212 da LRP dispõe que se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

O que você precisa saber é o seguinte: Retificar significa consertar, corrigir, alinhar.

Então a retificação serve para corrigir omissões, imprecisões ou disposições que contrariem a realidade do imóvel, ou seja, de fazer com que as informações constantes na matrícula “batam” com a situação de fato dele.

Antigamente alguns imóveis tinham descrições como confronta com o córrego tal ou com o ipê amarelo. Com o tempo essas coisas mudaram, o córrego deixou de existir e árvore foi derrubada e existe uma séria imprecisão na descrição do imóvel que precisa ser corrigida.

Por exemplo, em alguns estados não é possível fazer o registro e aprovação de um empreendimento imobiliário se não existir correspondência da descrição da área do imóvel a ser incorporado com as que constarem da transcrição ou da matrícula respectiva, exigindo-se, caso contrário, prévia retificação.

Veja as hipóteses legais em que pode ser feita a retificação, nos termos do artigo 213, da Lei dos Registros Públicos:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

Uma questão que se levanta é se seria possível aumentar a área do imóvel com a retificação.

Entende-se que caso a retificação ocorra de forma intramuros, ou seja, com o aumento das dimensões do terreno, sem, contudo, extrapolar as divisas, não existiriam maiores óbices para o seu deferimento.

Agora, se o objetivo for acrescentar área e não houver concordância inequívoca dos confrontantes, parece que o interessado deve optar via judicial e promover o consequente registro.

Denota-se que os confrontantes não são só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes. Se o imóvel pertencer a mais de uma pessoa qualquer delas poderá anuir com o pedido, e caso se trate de um condomínio edilício a anuência deverá ser do síndico ou da Comissão de Representantes.

Se não for possível localizar algum confrontante o requerente solicitará que o Oficial de Registro de Imóveis que o notifique para se manifestar em 15 dias. Caso ele não seja encontrado então a notificação será feita por edital por duas vezes.

Decorrido o prazo sem impugnação então será presumida a anuência e, segundo a LRP, o oficial deverá averbar a retificação.

Se o confrontante impugnar o pedido e a impugnação tiver fundamento o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial para se manifestarem, e se não houver acordo entre eles remeterá o processo ao juiz competente (ainda na via extrajudicial), ou, se o oficial entender que a questão versa sobre direito de propriedade, orientará a procurar a via judicial.

Na dúvida consulte profissionais qualificados e habilitados para emitir um parecer sobre a melhor opção para fazer a regularização do seu imóvel.

Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista

No dia 11 de dezembro, sexta-feira, às 16h, irei conversar com uma engenheira agrimensora sobre esse assunto no meu Instagram (@alexiane.adv)

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